サラリーマンが不動産投資で法人化

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サラリーマンが不動産投資で法人化

■法人化によるメリットを理解しよう
サラリーマンが不動産投資をする場合、一定のラインを超えると法人化をしたほうが良いという話があります。副業として不動産投資をしているような状態から、どうして法人化が必要なのかと考えてしまう人もいますが、まずは法人化によるメリットにはどのようなものがあるのかを知っておきましょう。

まず法人化によって得られるメリットとして代表的なのが、節税効果です。そこには個人の所得に対しての課税率と、法人の利益に対する課税率の違いがあります。個人の場合は所得が高くなるほど税率が高くなる超過累進背税率というものが採用されています。1,800万円を超えると40%、4,000万円を超えると約45%という驚異的な数字です。これに対して法人の場合は、800万円を超えると約38%となり、そこで頭打ちになります。つまり1,800万円を超えても38%、4,000万円を超えても38%です。

数字だけを見ると、それほど大きな差に見えないかもしれませんが、これだけの金額になると数%でもかなりの差になります。4,000万円で7%だと、280万円にもなってしまうのです。

ほかにも法人化することによって、所得を分散できます。役員報酬を必要経費にできるためです。家族を法人の役員にして報酬を支払うことで、一人あたりの課税所得を小さくすることもできます。ただし役員や従業員を増やしすぎると、今度は社会保険料の支払額が大きくなっていくのでバランスに注意してください。

このほかにも、将来的に発生する相続税対策も、法人化によって緩和できます。法人が所有する不動産は法人税の課税対象になりません。しかも株式会社にしてしまえば、株式を相続することで遺産分割自体をスムーズに進められます。このように、一定以上の所得になる場合は法人化をすることによって様々なメリットが得られるのです。しかし法人化もメリットばかりではなく、デメリットになる部分もあるので注意してください。

■法人化によるデメリットも押さえよう
サラリーマンが不動産投資をすることによって一定以上の所得を得られるようになったら、法人化によって様々な税金対策ができるようになります。それならみんな法人化しているのかというと、そうではありません。法人化にもデメリットはあるので、その人の環境でどちらが良いのかを判断して、個人のままでいるのか法人化をするのかを決めているのです。

まず法人を設立するためには、お金がかかります。株式会社を設立する場合は、20万円ほどかかるものと考えてください。内訳をまとめると、定款認証に5万円、登録免許税が15万円と謄本発行手数料が1,140円です。このほかにも手数料は発生するのですが、まずは約20万円と覚えておくとわかりやすいです。

株式会社にする場合は書類や審査も多く、とても手間がかかります。ほかにも会計部分は会計士や税理士と顧問契約を結ぶことによって、様々なランニングコストが発生します。法人都道府県民税や法人市民税もあるので、毎年どれくらいのコストが発生するのかは、あらかじめ確認をしておきましょう。

法人住民税については、もう1つ面倒な部分があります。たとえ赤字の状態になってしまっても、法人税は均等割で必ず支払う必要があるのです。もちろん赤字を出さないようにすることが一番なのですが、不動産投資も100%安定しているわけではありません。どうしても上手くいかない時でも年間で最低7万円は税金を支払う必要があります。

このように法人化にも様々なデメリットはありますが、株式会社ではなく合同会社にすることで設立費用が安く済むなどの方法もあります。見栄えで言えば株式会社のほうが良いのは確かですが、将来的にドンドン事業を大きくして色々なことをやっていこうと考えているのでなければ、合同会社も問題はありません。将来的なビジョンも含めて考えていきましょう。

■サラリーマンが法人化すべきタイミングとは
不動産投資をしていて、法人化するべきタイミングはいったいいつなのか。これは法人化のメリットとも言える税金の問題が絡んできます。不動産投資をしているサラリーマンの多くは、1,800万〜2,000万円の所得になる頃が、法人化をするに当たって最良のタイミングと言えるのです。しかしこれ以外にも、法人化をするために良いタイミングはあります。

法人税は色々な仕組みがあり、中小企業の場合は所得が800万円以下であれば実効税率は21%〜25%になります。この場合の中小企業とは資本金が1億円以下といった条件になっています。これに対して個人の場合は、所得税と住民税を合わせた実効税率は、所得が330万円を超えると27%以上になります。こう考えると、この時点ですでに法人のほうが税金面では得になっています。

ここまでは、サラリーマンであることを抜きにしても考えられるところですが、サラリーマンの場合は不動産投資の所得以外にも給料をもらっています。先ほどの実効税率は所得を合算したものなので、サラリーマンとしての給料と家賃収入を合わせて330万円を超えると27%以上になってしまうのです。すでにサラリーマンとしての年収が600万円くらいある場合は、所得は330万円を超えてきます。そうなると、その時点で法人化をしたほうが良いということにもなるのです。

法人化は、不動産投資でもかなり稼いでいる人向けのものと考えている人は多くいます。しかし実際に計算をしてみると、不動産投資を始めたばかりの人でも十分にメリットを感じられるケースもあるのです。どのタイミングで法人化すれば良いのかは、税金がどれだけかかるのかによって決まります。自分自身で計算をするのも良いですが、税理士などの専門家へ一度相談すると確実です。しっかりとシミュレーションをして、最良のタイミングを見つけてください。こればかりは、その人のサラリーマンとしての所得も関わってくるので、実際に計算をしてみなければわかりません。

■法人化にかかるコストと手続き
不動産投資を法人化する場合は、不動産管理会社として設立させることになります。その場合には、いったいどれだけのお金がかかり、どのような手続きが必要なのかをチェックしてみましょう。

実際にかかる費用の目安は、20万〜25万円です。この金額の幅は、定款認証用収入印紙代が大きなウェイトを占めています。通常なら4万円がかかるところですが、電子認証の場合は不要になるためです。これ以外の内訳としては、定款認証時の公証人手数料が5万円で、定款謄本の登記手数料が1ページあたり250円、登録免許税が15万円以上になります。ほかにも会社員の作成で数千円ほどのコストが発生するので、おおよそですが20万〜25万円になっています。

それでは実際にどのような手続きをするのかですが、まず必要なのは本社所在地や会社設立のための項目を決めることから始めます。会社名(商号)は何なのか、どこに本社があり、どんな事業をしていくのか、資本金はどれだけあって発起人は誰なのかなどです。どれも会社として最低限必要なものであり、これを決めなければ後の手続きはできません。

社名が決まれば、それを元に社印を作ることになります。銀行印と社印と実印の3つを作る方法が一般的なので、これら3つを用意しておけば間違いはありません。最初からすべてが必要とは言い切れませんが、後々になって必要になった際に作るよりは、最初に作っておけば面倒にはならないためです。

そして最初に決めた事業目的や商号などを元に、定款を作成していきます。これも法人化の際には絶対に必要なことです。これはひな形があるので、それに基づいて作るようにすればそれほど面倒な作業ではありません。そして定款が完成したら公証人の認証を受けることになります。また定款の作成後は、登記のための書類を用意する必要があります。登記申請書や発起人の決定書、代表取締役の就任承諾書を始め、資本金の振込証明書など用意するものはたくさんあります。

必要なものがすべてそろったら、法務局へ届け出て登記を行い完了です。1〜2週間ほどで登記を取得できるので、そこから法人として本格的にスタートができます。

■会社設立にあたって気をつけるべきこと
サラリーマンが不動産投資で法人化をする場合は、まず自分の勤め先が法人設立を認めているのかを確認してください。そもそもこれが許可されていなければ、サラリーマンが不動産管理会社を設立することができません。どうしても法人化をするのであれば、退職をしてからということになります。

不動産投資は副業という認識の強いものですが、実際には投資です。しかし投資なら問題はなくても副業にする場合はNGという規則もあります。それならバレないようにしようと考えるのですが、自分自身がそのまま代表者になってしまってはいけません。その際は家族を代表者にすることで、自分自身は副業をしていないという形にもできます。

どんな物件で不動産投資をしているのかによっても、実は法人化よりも個人のままでいるほうが良い場合があります。これは減価償却が関わってくるのですが、その物件の建物割合が高い場合は減価償却費が大きくなり、キャッシュフローが法人時よりも個人のままでいたほうが高くなるのです。法人化のメリットは所得による税率の違いが最大の理由ですが、一番重要なのは税引き後のキャッシュフローであることを忘れないでください。

もちろん税金以外にも収支の可視化など法人化のメリットはあります。一部分だけで判断するのではなく、総合的に見て、自分にとって法人化のメリットとデメリットをチェックしましょう。法人化すると良いという人は多くいますが、必ずしもそれが自分に適用されるわけではありません。

法人化自体は、実際に行ってみるとそれほど難しいものではありません。しかし法人化は、何でも改善してくれる魔法の手段ではないのです。自分にとって最良の方法は何かを考えて、その方法を選べるようにしましょう。

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