サラリーマンは不動産投資でローンを組める?

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サラリーマンは不動産投資でローンを組める?

■不動産投資にローンを活用することのメリット
不動産投資をするにあたって、多くの人がローンを活用しています。しかしローンは絶対に利用しなければならないものではありません。最初から資金のある人なら、一括で不動産を購入することもできます。もちろんこれから不動産投資を始めようという人の場合、最初からそこまでのお金がある人は少ないです。そのためローンを利用することが当たり前だと考えている人も多いのです。

ローンを利用する場合は審査に通る必要があります。しかしその審査に通れば、今すぐには払いきることができない不動産物件を購入できるようになるのです。また頭金を用意すれば、ローンの返済期間を短くすることもできます。つまりローンとは、少ない自己資金で高額な投資ができるようになる方法です。たとえ300万円の資金からスタートしても、1,000万〜2,000万円の不動産を購入できます。これがあるからこそサラリーマンでも不動産投資を始めやすいのです。

資金が貯まるまで投資を始められないのは、それだけで大きな損失です。しかしローンを利用すればその問題が解決できます。またサラリーマンの場合は、何かトラブルでも起こしていない限りはローンの審査に通りやすくなっています。会社勤めであることは、こういうところで信用力を発揮してくれるのです。そう考えれば、サラリーマンが不動産投資にローンを活用することはメリットだらけとも言えます。

それしか方法がないと考えているからローンを利用する人は多いのですが、ローンにはこれらのようなメリットがあります。そのため資金が多くある人でもローンを利用することもあるのです。しかしデメリットと言えるような部分も確かにあります。これから不動産投資を始めるなら、そのデメリットについても知っておくようにしましょう。

■不動産投資でローンを活用することのデメリット
不動産投資の際にはローンを活用することが多いと言っても、デメリットがないわけではありません。どんな方法にもメリットとデメリットがあるのです。しかしそのデメリット部分を最初から理解していれば、少しでもその問題を小さくできるかもしれません。何も知らずに利用するのではなく、そのようなデメリットがあることを知ってあえて利用するようにしましょう。

不動産投資では、賃貸で人に物件を貸して家賃収入を得ることが目的と言えます。そこでポイントになるのは、家賃収入とローン返済額のバランスです。極端な話だと、毎月のローン返済額が家賃収入よりも多くなってしまうこともあるのです。もちろん最初は、このようなことが起こらないように家賃をおよびローンの金額を決めていきます。しかしそれはその不動産物件へ常に人が入っている場合です。

空室があると、それだけ収入は減ってしまいます。短期間ならともかく長期間になると、誰も住んでいない物件のためにローン返済を続けるようなことになってしまうのです。賃貸物件の数は増えているのですが、空室率が上昇している傾向があります。空室があってローン返済に影響が出てくると焦りも生じてくるので、これもデメリットになる要素の1つです。

物件を購入した後は、その物件をずっと持ち続けるとは限りません。何らかの理由で手放す時もあります。たとえばその不動産での投資効果がそれほど見込めない場合は、まだ市場価格が高い内に売り払ってしまう方法もあります。経済的な問題でローンの支払いが継続できるのに手放さなければならないときもあります。その際にローンが残っていると、残債が残ってしまうのです。

残債が残っている場合、それを自己資金で補えるなら問題はありません。しかしそれができない場合は、ローンを申し込んだ金融機関の抵当権を外せず、買い手が見つかっても売却できなくなります。このように何かトラブルがあったときのことも考えると、不動産ローンにはデメリットがあるのです。

■住宅ローン以外にも審査はおりるの?
不動産物件を購入する場合は、ローンを利用する方法が一般的です。住宅となる物件を購入するために利用するのだから、住宅ローンを利用すると考える人がほとんどです。しかしここで注意しておきたいことがあります。住宅ローンはあくまでもお金を借りる人の住宅のためのローンであることです。それを賃貸住宅のために利用することは、ローンの規約に反してしまいます。

銀行の担当者に賃貸住宅目的であることが知られなければ問題はないのですが、場合によっては一括返済を求められることもあるなど、実はトラブルの原因にもなります。それならば住宅ローン以外にどんなローンを活用すれば良いのかということになります。

不動産投資に注目している人は多く、実際にアパートなどを一棟購入する人も少なくありません。そんな人のためのアパートローンを提供している金融機関もあるのです。最初から不動産投資のために用意されているローンなので、これならば何も問題はありません。ただアパートローンの場合は、住宅ローンに比べて金利の高いものになってしまうので、投資効果自体は下がってしまいます。

アパートローンなら安心して利用できるけど、やはり金利面を考えると住宅ローンのほうが魅力的。こういうジレンマから、アパートローンではなく住宅ローンで不動産投資をする人は多くいます。ただしそれはリスクのある行為であることを知っておいてください。

金融機関が提供するローンの中には、フリーローンというものがあります。これはフリーという単語の示すとおり自由に使えるものです。○○ローンという形で使い道を限定されることがないため、これを活用することで不動産投資に利用できます。フリーローンでも不動産投資の場合は期間を長く設定できる金融機関もあるくらいなので、アパートローン以外にも不動産投資に活用できるローンはあるのです。もちろん条件を満たしていれば審査は問題なくおります。ただしアパートローンもフリーローンも、金融機関によって提供している場合としていない場合があるので、しっかりチェックしておきましょう。

■一般的に年収の何倍までローンは組める?
不動産投資でローンを利用すれば、最初に用意できる資金以上の金額で物件が購入できます。しかしそこで気になるのは、いったいローンはどこまで組めるのかという点です。たとえばある程度の頭金を用意すれば、ローンの残債をある程度減らせます。それとは別に、自分の年収ならどこまでのローンが利用できるのかも重要なのです。

年収500万円の人が1,000万円の物件を購入するためにローンを組む場合、年収の2倍でローンを組めることになります。それならば3倍になる1,500万円は可能なのか、4倍の2,000万円は可能なのか。これによって今の自分が手を出せる物件の種類も大きく増えていきます。

年収に対して何倍のローンを組めるのかは、どんな条件でローンを組むのかによって変わってきます。年収が高ければ、ローンの倍率を上げられる可能性があるのです。またどんな不動産物件に対してのローンなのかで倍率が変わってくることもあるのです。その違いが出る理由として、ローンの種類もあります。

住宅ローンなら年収の7倍程度、不動産投資ローンなら5倍というのが1つの目安になっています。もちろんこれは平均的な数字なので、それ以下になることもあればそれ以上になる場合もあります。たとえば不動産投資ローンの場合は、先ほど書いた「どんな不動産物件なのか」という部分が影響してくるのです。良い物件であると判断されれば、それだけ家賃収入などの安定性にも期待ができるのでローンの上限が高く認められることもあります。

好条件なら自分の年収の10倍の金額でローンを組むことができます。しかしそこで共通しているのは、金融機関側がどこまで自分のことを信用してくれるのかです。年収が低い人になると、ローンの上限が厳しくなることもありますが、別な金融機関ならそれほど厳しくなかったという例もあります。1つの金融機関だけで考えるのではなく、様々なところで交渉してみましょう。

■金融機関の選び方はどうする?
不動産投資でローンを利用する際は、どんな金融機関でローンを組むのかも重要です。ローンはどこでも同じと考えてしまってはいけません。そもそも金融機関によっては、不動産投資に対応したローンに消極的なところもあるからです。しかしそれとは逆に積極的に取り組んでいるところもあります。もちろんこの場合、選ぶのは不動産投資へ積極的な金融機関です。

多くの人が始めている不動産投資ですが、投資に対してのローンとなると懐疑的になってしまうケースはあります。金融機関にとっては、そのローンをしっかり返済してくれるのかどうかが一番重要なので、そう考えてしまうことも仕方のないことです。またその不動産物件に対しての査定方法も異なるため、不動産投資に活用する物件としてどうなのかという判断自体もバラバラなのです。

どんな金融機関を選べば良いのかという基準の1つに、不動産投資に対して積極的なのかどうかがあると書きましたが、その確認自体は簡単です。その金融機関のホームページなどをチェックしてみてください。ローンについての項目で、不動産投資に対してどこまで触れているのかは1つの基準になります。複数の金融機関を比較してみると、明らかに力の入れ方が違うところとそうではないところが見つかります

ローンの条件もバラバラです。融資金額はどれくらいの幅になっているのか、融資期間はどれだけなのかといった違いもあります。同じ不動産投資ローンでも融資期間が最大30年のところもあれば15年までというところもあるのです。

実際に不動産投資で成功をしている人の意見を参考にする方法もあります。メガバンクや地方銀行、信金・信組やノンバンクに日本制作金融公庫など、選択肢は無数にあるのです。そんな中で、どういうタイプの金融機関が良いのかという違いもあります。審査のハードル、金利の低さなども考えていきましょう。口コミでも多くの情報は見つけられますが、実際に成功をしている人が例に出しているなら、その金融機関を選択肢に入れて損はありません。

■ローンの返済が滞らないようにするために
ローンを使って不動産投資をする場合は、そのローンの返済を滞らせないようにすることが重要です。返済が遅れてしまうと、個人信用情報にその履歴が残ってしまい、次の投資でローンを使用するときに不利です。また場合によってはローンを打ち切られてしまうこともあるのです。ローンの際にその物件を担保にしているなら、抵当権を行使されてしまいます。そうなると不動産投資は失敗です。そうならないようにするため、ローン返済は確実に行えるようにしましょう。

返済が滞る理由は、とてもシンプルです。お金があるのかないのか、これにつきます。つまり資金面である程度の余裕を残しておく必要があるわけです。空室ができて家賃収入が途切れてしまっても、返済ができていれば次へつなげることはできます。しかし家賃収入があることを前提でローンの返済を行っていると、空室ができたら一気に崩れてしまうのです。

もちろん空室ができないようにすることも重要です。これは投資として収益を得られなくなるので一番重要なことですが、ローンを利用しているからこそより一層気をつけなければならないことだと知っておいてください。そのためには空室保証をどこまでしてくれるのか、入居者探しへ積極的な不動産会社なのかなど、自分が投資をする際のパートナーも良いところを選ぶ必要があるのです。

ローンを利用することで、サラリーマンでも不動産投資を始めやすくなります。しかしすべてがローン頼りで、ギリギリの運用にしてしまってはいけません。そして何かトラブルが起きてしまった時に備えて、保険になるものを用意することも忘れないでください。このようなリスクに備えることこそが、ローンの返済が滞らないようにするために必要なのです。

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