サラリーマンが不動産投資で節税対策

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サラリーマンが不動産投資で節税対策

■所得税節税の仕組みについて
不動産投資をしていてある程度の所得が得られるようになると、節税について気になってきます。税金は納めなければならないものですが、やり方次第では抑えることもできます。もちろん節税をしたからと言って犯罪にはなりません。脱税は犯罪ですが、自分にできる範囲で税金を抑えることは問題ないのです。サラリーマンが不動産投資をする場合、一番大きな税金は所得税になります。まずは所得税節税がどのようにできるのかをチェックしてみてください。

所得税はその名前の通り、所得に対して課せられる税金です。その人の所得額が大きければ大きいほど金額も大きくなりますが、それとは別に税率自体が上がるという問題があります。稼げば稼ぐほど税金が大きくなっていくというのであれば、多くの人が節税に対して興味を持つのも当然と言えるのではないでしょうか。

節税をする方法も、色々なものがあります。その中でも代表的なものとして、不動産所得を赤字にするというものがあるのです。投資をしているのに赤字を出すなんて本末転倒だと考える人もいますが、不動産所得が赤字になるとサラリーマンとしての所得と合わせた合計所得が少なくなり、確定申告によって所得税の還付を受けられるようになります。もちろん税率も下がるので、最終的には黒字の時よりも手元にお金が残る場合もあるのです。

不動産投資では、家賃収入を100万円増やすよりも節税で税金を100万円減らすほうが簡単という考え方もあります。一見すると損をしているように見えて、実際は得をできることがあるので所得税節税は奥が深いのです。何が何でも黒字にしなければならないと考えている人にとって目からうろこの思いかもしれませんが、このような工夫をすることが不動産投資の節税としては知っておいて損のないテクニックになります。

■相続税節税の仕組みについて
相続税とは、財産を相続によって受け継ぐ際にかかる税金です。これは無条件で発生するのではなく、一定の金額を超える場合に発生します。基準として3,000万円+(法定相続人の人数×600万円)という式があります。具体的な例にすると、法定相続人が4人いる場合は3,000万円+(4×600万円=2,400万円)になり、5,400万円を超えると相続税が発生するのです。そして逆に考えるなら、このケースだと5,400万円以下なら相続税は発生しなくなります。

もう1つ知っておきたいのは、相続税の税率です。これは基礎控除額をどれだけ超えたのかによって変わるもので、1,000万円以下の超過なら10%、3,000万円以下なら15%、5,000万円以下なら20%と段階的に増えていきます。最初から相続税が発生しない規模で不動産投資をするならともかく、順調に投資が成功していくと所有する財産もどんどん増えていき、あっという間に相続税が発生する基準を満たしてしまう可能性があるのです。

不動産投資自体は、相続税対策として効果的な方法です。それはいったいどのような仕組みなのかというと、財産を現金としてではなく不動産として保有すること自体が節税対策になるのです。

不動産の相続税評価額は、実税価格の7〜8割で評価されます。つまりこれだけで相続税の計算では0.8が掛けられることになります。厳密には土地なら7〜8割で建物なら3〜7割です。最大で8割ということなので、0.8を掛けるものとして例えています。ここまでの内容は居住用としての不動産で、投資用として他人に貸す場合は5割削減になります。これは「小規模宅地の特例」という仕組みで、不動産投資による相続税節税のキモとも言える部分です。

相続財産の評価が下がれば、基準を満たすことなく相続税自体を発生させないこともできます。どんな形で財産を持っているのかによって税金が大きく変わることもあるので、投資をするなら税金のことについてもしっかりと勉強をしておくと良いでしょう。

■不動産投資における節税のキモは「減価償却」
不動産投資を活用することによって、様々な節税ができるようになります。そしてその中でも特に重要なこととして減価償却があります。簿記の勉強をしたことがある人なら、減価償却自体についてはご存じかと思いますが、これは資産を使用するにつれて財産としての価値が減少することを費用として計上する仕組みです。

減価償却をすることによって、その不動産の価値が減った分を経費として計上できるようになります。この時の基準として、その不動産の種類によって定められている耐用年数があります。鉄筋コンクリート構造なら47年間、重量鉄骨造なら34年間、木造なら22年間です。その不動産物件を購入した金額に償却率を掛けることによって、毎年どれだけの経費が発生するのかも変わってきます。

経費の発生がどうして節税につながるのか。これは所得税節税の仕組みが関わってきます。たとえば減価償却費が毎年200万円発生することになり、それに対して家賃収入が年間70万円とします。そうなると差し引きで130万円の赤字になるのです。せっかく不動産投資をしているのに、130万円もの赤字が出ていることになるのは嫌な気持ちになるかもしれませんが、この赤字分をサラリーマンとしての所得から差し引くことができます。これは損益通算というものですが、この差し引き分を計上することによってその人自身の所得が減ったことになり、所得税の税率が下がるのです。

注意したい点としては、減価償却のできる期間が過ぎてしまうと、経費として計上できるものがなくなってしまいます。そうなると一気に不動産投資の収益が増えることになってしまい、節税効果がなくなってしまうのです。しかしそれまでに節税できた分によっては、かなりの得ができることもあります。不動産投資は長期的に物事を考える必要があるので、このような節税効果についてもしっかりと勉強しておきましょう。

■不動産投資における損益通算を理解しよう
損益通算とは、ある事業における赤字を別な事業の黒字と合わせて確定申告できる仕組みです。これは複数の事業を行っている場合に適用されますが、サラリーマンとしての所得も含められます。つまり副業として不動産投資をしているのであれば、この損益通算を最大限に活用できる場合があるのです。

不動産投資によって得られる家賃収入があっても、そのための経費が収入よりも大きければ赤字になってしまいます。この赤字をどれだけ制御できるのかが、節税につながってきます。そのための手段として代表的なものが減価償却ですが、不動産投資において発生する経費はそれだけではありません。契約書経費やその物件のクリーニング費用、さらには長期的に運用している中で発生する修繕費や管理費なども経費として計上されます。

不動産投資について勉強し始めた人の場合、家賃収入がどれくらいになるのかだけで計算をしてしまう人もいますが、細かなものも含めて経費は発生するものです。ただ収入を増やしていくだけが、不動産投資で利益を出す方法ではありません。家賃収入は持っている不動産物件の数と毎月の家賃×12か月になりますが、節税をすることによって最終的に手元へ残るお金を増やすこともできるのだと知っておいてください。

損益通算を活用するなら、赤字計上であれば良い。少し乱暴ですが、このような考え方になります。しかし赤字ならそれで良いというわけではありません。赤字の度合いが大きくて、節税できる金額よりも大きなものになってしまったら意味はありません。

所得税は、その人のサラリーマンとしての所得と不動産投資による所得を合わせて行えます。その中で、いかにバランス良く節税をできるのか調節していく必要があるのです。減価償却のようにそのまま計上できるものもあれば、どうしても発生してしまうもの、抑えられるものもあります。投資で最大限に儲けようと考えているなら、自分にとってどのラインで節税をしながら運用するのが良いのかを考えていきましょう。

■サラリーマン大家が経費に計上できるものは?
節税をする際に重要なのが、経費の扱い方です。投資で成功をして所得を得られることは良いことなのですが、それによって税金が発生します。そして累進課税制度という仕組みのため、所得が増えれば増えるほど課税額は増えていくのです。そしてこれが一定のラインを超えてしまうと、せっかく所得として得られた分が税金によって大幅に失われてしまいます。そのため経費として落とすことによって利益を減らすことによって課税額を少なくしているのです。

不動産投資に限った話ではありませんが、ことあるごとに経費で落とそうと工夫をしている人がいるのは、この節税効果が目的です。意図的に収入を低く申告してしまうことは犯罪ですが、経費として計上できるものを最大限活用して所得を減らすことは犯罪になりません。それではサラリーマン大家が経費として計上できるものには、いったいどんな種類があるのでしょうか。

配偶者や子どもがいる場合、そして実際に働ける場合は専従者給与が費用として計上できます。もちろん誰か人を雇っている場合は給与賃金も発生します。不動産物件を購入する際に金融機関からの借り入れがあれば、それに対する利子も経費です。そしてその不動産物件の減価償却も忘れてはいけません。

不動産物件の場合、損害保険料金も必要になります。火災保険や地震保険などがあります。保険にはほかにも弁護士保険や施設賠償保険などもあり、これらを経費として計上可能です。また建物に何か問題が起きた場合や経年劣化に対する対処として修繕費が発生することもあります。これも賃貸経営をする際には必要なものなので経費として計上できます。

ほかにも水道光熱費や新聞図書費、広告宣伝費や地代家賃など、不動産物件のためにかかる費用はたくさんあります。これら経費として計上できるものを見落として確定申告をすると、所得税で損をする可能性があるので注意してください。個人としてなのか法人としてなのかの違いによって計上できる経費にも違いがあるので、節税を考えているなら徹底的に見直してみましょう。

■本末転倒。節税に失敗してしまうこともある?!
不動産投資は、それだけで節税になります。財産を現金で持っているよりも、節税による出費が少なくできるからです。しかしこの節税もやれば絶対に成功するものではありません。中には節税に失敗してしまい、逆に損をしてしまうケースもあるのです。

減価償却は不動産投資の節税方法として代表的な方法です。しかしこれは長期的にその不動産を保有することが前提になっています。しかしその物件の投資効果が低く手放すことを考えた場合は、譲渡所得税というものが出てきます。この税金は、所有期間が5年超だと15%で5年以下だと30%になっています。そしてこれとは別に住民税も計上されており、5年超だと5%で5年以下だと9%です。つまり短期間でその物件を売却することになる場合は、39%もの税が課せられるのです。

減価償却の額を増やすために、物件価格での建物の金額を大きく割り振る方法があります。しかしそうなると物件売却時の所得が大きくなってしまうため、最終的には節税効果があるどころかマイナスになってしまうのです。一部分だけのメリットを見て節税対策をしても上手くいかない事例はたくさんあるので、本当にその節税対策は効果があるものなのかどうか、リスクがある場合はどの程度のものになるのかはしっかりと確認しておきましょう。

節税対策の方法としては、法人化もあります。これは法人化することによって様々な費用を経費として形状する仕組みです。しかし法人化をしたとしても経費算入には限界があり、実際には個人のままで節税をしているほうが楽という場合もあります。法人化は絶対にするべきと主張をしている人もいますが、成功できるのかどうかはその人の置かれている環境や不動産投資のスタイルによって変わってきます。不動産投資での節税は、やれば絶対に効果があるとは限りません。困ったときには税理士などへ相談するなどして、失敗しないように心がけましょう。

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